『用途地域』の建築制限とは|建築基準法48条をわかりやすく解説

集団規定
  • 建築基準法における『用途地域』ってなに?
  • 『用途地域』は何種類?
  • 敷地内に2つの用途地域がまたがる場合、どちらの制限がかかる?

こんな疑問に答えます。

本記事では、建築基準法の超重要ポイントである「用途地域の制限」について解説します。

すべての設計者にとって必須の知識である、用途地域に関する基礎知識が身につくかと。

このサイトは、確認検査機関で意匠審査を担当していた一級建築士が運営しています。

住宅から特殊建築物まで1000件以上の設計相談を受けて得た建築基準法の知識を、できるだけわかりやすくまとめていくので、ご参考までにどうぞ。

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建築基準法における『用途地域』とは【13種類の地域区分】

建築基準法における用途地域は、都市計画法で定められており、住居系8地域、商業系2地域、工業系3地域の13地域に分類されています。

用途地域の種類を一覧表にすると、以下のとおり。

用途地域概要
住居系第1種低層住居専用地域低層住宅の住環境を保護するための地域
第2種低層住居専用地域主に低層住宅の住環境を保護するための地域
第1種中高層住居専用地域中高層住宅の住環境を保護するための地域
第2種中高層住居専用地域主に中高層住宅の住環境を保護するための地域
第1種住居専用地域住環境を保護するための地域
第2種住居専用地域主に住環境を保護するための地域
準住居地域沿道の特性を活かして事業の利便性を高めつつ、住居を調和させるための地域
田園住居地域農業の利用を推進しつつ、低層住宅を調和させるための地域
商業系近隣商業地域住宅地の近隣で、日用品の供給を行うことを目的とする地域
商業地域主に商業の利便性を高めるための地域
工業系準工業地域環境の悪化をもたらすおそれの少ない工業の利便を図る地域
工業地域主に工業の利便を増すための地域
工業専用地域工業の利便を増すための地域

 

建築基準法において、13種類の用途地域ごとに建築可能な建物用途が細かく定められています。

たとえば、閑静な住宅地のど真ん中に、騒音のうるさい工場が建てられると困りますからね。

都市計画区域と呼ばれる都市部では用途地域が決められています。

住宅以外の用途(事務所・飲食店・工場・倉庫など)を設計する際は、まず最初に用途地域の制限についてチェックしましょう。

 

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『用途地域』をインターネットで検索する方法

用途地域は市役所等で調べるほかに、インターネットで検索できる行政もあります。

例えば、東京都の都市計画情報を調べたいときは、「東京都 都市計画」などと検索すればOK。

都市計画情報等インターネット提供サービスというサイトが出てくるので、計画敷地の地名地番を入力すれば、用途地域がわかります。

 

計画する敷地の用途地域を調べ終えたあとは、[用途地域別]建築可能な建物用途の一覧表|建築基準法(別表第2)を見やすく整理という記事を参考に、建築可能かどうかの検証に進んでください。

[用途地域別]建築可能な建物用途の一覧表|建築基準法(別表第2)を見やすく整理
用途地域によっては建築できない建物用途がある?各用途地域に建築可能な建物用途がわかる一覧表ってない?こんな疑問に答えます。本記事では『用途地域ごとに建築可能な建物をまとめた一覧表』を公開。設計中の建物が「用途地域の建築制限に適合しているか」簡単に判定できます。

 

『用途地域が定められていない地域』とは【都市計画区域・準都市計画区域以外】

用途地域が定められていない地域とは、『都市計画区域・準都市計画区域のいずれにも当てはまらない区域』。

じつは用途地域を指定できるのは、都市計画区域と準都市計画区域内に限られるからです。

日本の国土は都市計画上、大きく分けると3種類。

  1. 都市計画区域
  2. 準都市計画区域
  3. それ以外

さらに、都市計画区域のなかで3つに分類されます。

  1. 市街化区域
  2. 市街化調整区域
  3. 区域区分未設定都市計画区域

 

上記の内容をふまえて、日本の国土を図解化すると以下のとおり。

用途地域は日本全国で定められているわけでは無く、都市計画区域・準都市計画区域外”では用途地域による制限がないということを理解しておきましょう。

 

用途地域が敷地内でまたがるときの建築制限【広い方の地域の制限が適用される】

用途地域の境界線が計画敷地内にあり、2つの地域にまたがるときは、どうすればいいでしょうか?

結論をざっくり言うと、「広いほうの用途地域を採用」です。

用途地域が2つ以上またがるときは、用途地域ごとに敷地面積を算定し、過半を占める用途地域の制限が適用されます。

 

例えば、敷地全体の面積が100㎡、一種住居地域が60㎡、二種中高層地域が40㎡の場合、過半である一種住居地域の建築制限が適用。

ちなみに用途地域が敷地内でまたがる場合の各条文ごとの判断基準は、建築基準法91条に書かれています。

(建築物の敷地が区域、地域又は地区の内外にわたる場合の措置)

建築基準法 第91条

建築物の敷地がこの法律の規定(第52条、第53条、第54条から第56条の二まで、第57条の2、第57条の3、第67条第1項及び第2項並びに別表第三の規定を除く。以下この条において同じ。)による建築物の敷地、構造、建築設備又は用途に関する禁止又は制限を受ける区域(第22条第1項の市街地の区域を除く。以下この条において同じ。)、地域(防火地域及び準防火地域を除く。以下この条において同じ。)又は地区(高度地区を除く。以下この条において同じ。)の内外にわたる場合においては、その建築物又はその敷地の全部について敷地の過半の属する区域、地域又は地区内の建築物に関するこの法律の規定又はこの法律に基づく命令の規定を適用する。

上記はあくまで”用途地域の建築制限”の話であり、「道路斜線制限は用途地域ごとに基準が適用される」など、規定が異なるため注意してください。

用途地域が2つ以上またがるとき、「建ぺい率」や「容積率」は、広い方のの制限が適用されるわけではありません。

詳しくは、用途地域がまたがるときの建築制限を解説【建ぺい率・容積率にも影響あり】という記事で解説しているので、ご確認ください。

 

建築基準法で『用途地域』の制限について読んでみる

用途地域の制限を判定するときは、『建築基準法48条→別表第2』へと読み進めましょう。

第三節 建築物の用途

(用途地域等)

第48条

第1種低層住居専用地域内においては、別表第2(い)項に掲げる建築物以外の建築物は、建築してはならない。ただし、特定行政庁が第一種低層住居専用地域における良好な住居の環境を害するおそれがないと認め、又は公益上やむを得ないと認めて許可した場合においては、この限りでない。

以下省略

建築基準法48条の文中で、「別表第2に掲げる建築物以外は建築してはならない」ということが明記されていますね。

別表第2の掲載は省略しますが、基本建築関係法令集 法令編 令和2年版でチェックしてみてください。

ただし、法令集だけを読んで用途地域の判定を行うのは不十分、というか危険だと思います。建築基準法の別表2は非常に読みづらいから…。

 

建築申請memo2020など、用途地域制限についてわかりやすくまとめてくれている書籍を同時に活用しつつ、最終的な判断をくだすのがおすすめ。

建築申請memo2020建築法規PRO2020 図解建築申請法規マニュアルといった複数の書籍を活用することで、多面的に用途地域の制限を見ることができれば、「実は建築してはいけない建物用途だった」という致命的なミスが防げます。

 

まとめ

  • 建築基準法における用途地域は、住居系8地域・商業系2地域・工業系3地域の13地域
  • 用途地域は市役所等で調べるほかに、インターネットでも検索できる
  • 用途地域が定められていない地域とは「都市計画区域、準都市計画区域のいずれにも当てはまらない区域」
  • 用途地域が2つ以上またがるときは、過半を占める用途地域の制限が適用される