『高度地区』とは|建築基準法による高さ制限をわかりやすく解説

高度地区とは集団規定
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  • 高度地区(こうどちく)ってなに?
  • 建物にどんな制限がかかる?
  • 規制の緩和方法があれば知りたい。

こんな疑問に答えます。

 

本記事では、『高度地区における高さ制限』について、わかりやすく解説。

市街地では、建築基準法による北側斜線制限のほかに、高度地区を定めて高さを制限しているエリアがあります。

✔️ 記事の内容

  • 高度地区の定義
  • 高度地区の制限内容
  • 高度地区の緩和

記事を読むことで、高度地区にかかる高さ制限の検討に、自信をもって取り組めるようになるはず。

このサイトは、確認検査機関で意匠審査を担当していた一級建築士が運営。

住宅から特殊建築物まで1000件以上の設計相談を受けた経験をもとに、建築基準法の知識をわかりやすくまとめていきます。ご参考までにどうぞ。

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高度地区とは

『高度地区』とは、都市計画法にもとづいて自治体が規定する、建築物の高さの最高限度と最低限度を定めた地区です。

  • 最高限度=高さの制限(基準となる高さ以上の建物をつくってはいけない)
  • 最低限度=低さの制限(基準となる高さ以下の建物をつくってはいけない)

ただ、高さの最低限度を決めている自治体は、全体の1%に満たないと言われています。

建築設計において、よく問題になるのは、高さの最高限度を定めているケースですね。

よって、ここからは高度地区の”最高高さの制限”をメインに解説していきます。

 

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高度地区の調べ方

建築設計の現場では、以下の流れで高度地区の制限を検討する必要があります。

  1. 計画敷地が高度地区内に入っているかを調べる
  2. 自治体ごとに異なる高度地区の制限内容を調べる
  3. 高度地区の高さ制限に適合する建築物を設計する

まずは、設計している敷地が高度地区に含まれているかどうかの調査ですね。

インターネットで調べる場合は、「〇〇(特定行政庁の名称) 都市計画情報」で検索すれば、ヒットするはず。

 

例えば、東京都では都市計画情報等インターネット提供サービスにより、敷地にかかる地区計画を調べることが可能。

ただし、インターネットで都市計画情報を公開していない自治体もあります。

Webで検索しても見つからない場合は、市役所などの窓口で直接確認しましょう。

 

高度地区の制限内容

高度地区の高さ制限は、自治体ごとに異なる基準を定めているので、全国共通の規制はありません。

よって、これもインターネットで検索し、各自治体ごとの基準を調べる必要があります。

 

例えば、Web検索で「神戸市 高度地区」で調べると、以下の内容が表示されます。

出典:神戸市

上記をみると、高度地区の制限には2パターンあることがわかりますね。

  1. 真北方向からの斜線制限
  2. 絶対高さ制限

 

【高度地区】真北方向からの斜線制限

高度地区にもとづく斜線制限は、北側の隣地の日照を確保するために設けられた規制。

建築基準法による北側斜線と似ていますが、より厳しい基準がかかるので注意しましょう。

北側斜線制限と高度地区の違いについては、『北側斜線制限』とは|対象地域・計算方法・緩和規定まとめで詳しく解説しています。

『北側斜線制限』とは|対象地域・計算方法・緩和規定まとめ
北側斜線(きたがわしゃせん)って何? どんな建物に制限がかかる? 北側斜線の計算方法を詳しく知りたい。 こんな悩みに答えます。 本記事では、建築基準法における『北側斜線制限...

 

【高度地区】絶対高さ制限

高度地区による絶対高さ制限とは、文字どおり「自治体が定める基準高さ以上の建物をつくってはいけない」という規制。

例えば、神戸市の第6種高度地区では、31m以上の建築物を建てられないように制限されています。

出典:神戸市

 

高度地区の緩和

高度地区の緩和についても各自治体ごとに基準が異なります。

よって、ここでは代表的な緩和を2つ紹介。

  1. 北側に水面・線路敷が接する敷地の緩和
  2. 敷地の地盤面が隣地よりも1m以上低いときの緩和

 

例えば、神戸市では以下のように記載されています。

高度地区(第一種~第七種)ただし書き

1. 制限の緩和措置

(1) 北側の前面道路の反対側に水面,線路敷その他これらに類するものがある場合又は建築物の敷地が北側で水面,線路敷その他これらに類するものに接する場合においては,当該前面道路の反対側の境界線又は当該水面,線路敷その他これらに類するものに接する隣地境界線は,当該水面,線路敷その他これらに類するものの幅の2分の1だけ外側にあるものとみなす。

(2) 北側の前面道路又は隣地との関係についての建築物の各部分の高さを算定するときに限り,建築物の敷地の地盤面が北側の隣地(北側に前面道路がある場合においては,当該前面道路の反対側の隣接地をいう。以下同じ。)の地盤面(隣地に建築物がない場合においては,当該隣地の平均地表面をいう。)より1メートル以上低い場合においては,その建築物の敷地の地盤面は,当該高低差から1メートルを減じたものの2分の1だけ高い位置にあるものとみなす。

以下省略

参考までに図解画像を掲載しておきます。

高度地区_水面緩和

高度地区_高低差緩和

 

高度地区について建築基準法を読む

高度地区は建築基準法58条による規定。

(高度地区)

第58条

高度地区内においては、建築物の高さは、高度地区に関する都市計画において定められた内容に適合するものでなければならない。

 

まとめ

  • 高度地区は、都市計画法にもとづいて自治体が規定する、建築物の高さの最高限度と最低限度を定めた地区。
  • 高度地区の制限は、以下の流れで検討。
    • 計画敷地が高度地区内に入っているかを調べる
    • 自治体ごとに異なる高度地区の制限内容を調べる
    • 高度地区の高さ制限に適合する建築物を設計する
  • 高度地区の高さ制限は、自治体ごとに異なる基準を定めている。
  • 高度地区の制限内容は主に2パターン
    • 真北方向からの斜線制限
    • 絶対高さ制限
  • 高度地区の緩和も各自治体ごとに基準が異なる。
  • 高度地区の制限緩和で、代表的な事例2つ。
    • 北側に水面・線路敷が接する敷地の緩和
    • 敷地の地盤面が隣地よりも1m以上低いときの緩和

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